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英國購屋流程紀錄

作者：巧克力喬斯達│2024-10-11 04:05:30│巴幣：520│人氣：111

從今年五月開始看房, 到後來出價+跑流程三個多月後總算是交房了

完全靠自己努力, 用這三年工作存在英國銀行的錢就衝了, 沒跟別人拿半毛錢

這邊簡單紀錄一下大致上的流程跟心得, 但恕我無法跟陌生人分享自己的物件 (更不用說地址

關於我自己的物件我只會草草用文字敘述帶過

購屋的研究大部分是透過網路+請教當地同事

(例如Reddit的r/HousingUK子版)

英國買房需要到永居或者公民嗎?

很令人驚訝的, 並不用! 我目前還只持有Skilled Worker簽證, 但就可以買了

只要符合英國納稅人的條件就能買了, 並不需要到永居/公民

貸款會不會過其實還是取決於銀行的考量, 而不是移民署

何時是買房的最佳時機?

其實我覺得不管到哪裡, 當你有需要+預算足夠就可以買了

這東西跟買電腦零件不一樣, 當等等黨是不會有用的, 除非發生重大變化像是戰爭

不然這個地球上我不覺得哪裡的房子會隨著時間變便宜, 最多就是緩漲

不過在英國, 我推薦可以春或夏季看房, 最好在秋冬之前交房, 你不會想在寒冬中搬家的!

英國房源的搜尋

一般來說以Rightmove、Zoopla這兩個網站為大宗, 但通常由各路房地產機構上架到這兩平臺

所以有經驗的話, 也可以直接上房仲網站看房~那我自己是在上面看到喜歡的, 再去房仲網站預約

(我不太喜歡打電話)

這邊直接上個例子:

基本上可以看到房型、幾臥幾衛、樓層工程圖、持有類型等等

以及個別的介紹

哪些是重點因人而異，但個人認為要特別注意Tenure(稍後提到)以及No Chain這兩項

Chain的意思是說這棟房子的賣家會依賴你的購買, 來去買其他物件, 通常這會造成更長的交易時間, 更慘一點是賣家交易失敗連帶影響買家要繼續等待...如果介意的話請三思

英國房子類型

先說房型的部分, 大概有以下幾種

公寓 (Flat, Apartment) - 你我都知道的那種公寓
排屋 (Terraced) - 就是連在一起的透天, 不喜歡吵鬧的可能要考慮末端的部分 (End of terrace)
半獨立式 (Semi-Detached) - 至少半邊不會跟鄰居連著的透天
獨立式 (Detached) - 完全獨棟透天

價格大致上成獨立 > 半獨立 > 排屋 > 公寓, 但也有例外, 這部分完全就是看需求去選

極少數的情況, 甚至有直接賣土地(Land)的, 以及度假小屋(Mobile Home或Park Home)

順帶一提, 除非是新建案, 英國大部分的透天以兩層樓居多, 鮮少有蓋到第三層樓的

所以如果想要更大的空間, 主要就是在增加左右橫移(坂本4你?)的部分, 而不是上下樓梯

其實我覺得這樣挺棒的, 打掃時少了一層(懶!)

再說持有類型(Tenure)的部分

自由持有 (Freehold) - 不但房子歸你, 房子所在的土地也歸你, 未來如果要擴建或改造是可行的
租貸持有 (Leasehold) - 雖然房子歸你, 但土地屬於別人, 這類型的房屋通常都要另外繳地租, 而且金額可大可小, 想擴建還要地主同意. 就算不介意地租費用, 也建議別買土地期限只剩不到100年的房子, 還有幾百年的話倒是可以考慮
共同持有 (Shared Ownership) - 你可以只持房子的一部分(例如30%), 但有一些限制, 而且房屋有需要任何修繕的話還是得算在你頭上,

另有一種很少見的持有類型Commonhold, 這類型我不熟就不亂講了

而至於英國怎樣算舊房, 怎樣算新房?

這邊多數認為二戰以前建造的才算舊房, 在那之後都算新房

所以聽到屋齡30、40年也不要太感冒, 這在英國根本還算新的

我想大概是歸功於這邊氣候常年穩定, 不太有重大天災(例如一堆地震或颱風)的關係

舊房結構性普遍還是很強(尤其是1930, 1940年造的), 最多就是外觀/水電需要現代化一下而已, 但不是大問題

在做房屋調查(稍後提到)還處於看房階段時, 如何判斷是舊房新房

問賣家或房仲建造年份, 直截了當, 順便考驗對方會不會說謊
從浴室數量判斷, 較近代的物件通常會有更多浴室, 舊房普遍只有一個浴室
交給房屋調查員調查

另外有趣的是英國人普遍不愛新建案, 主要是現代建造似乎比以前還要水 (但也有例外)

如果要挑新建案建議深思熟慮, 調查建造商的評價

出價議價談判以及購買流程

看定之後, 當然是出價詢問啦. 一般而言從刊登價的10%左右開始砍, 看最好能談到什麼程度

被打槍不代表沒希望, 如果賣家還沒接受其他offer是可以繼續談的

而在出價之前房仲可能會要求一些簡單的財力證明(簡單到可以是帳戶餘額的截圖), 還有金流的檢查, 但這些都不是大問題

而在交易確認之後, 就要開始跑以下事務:

貸款申請 - 現金購買的話就不用這一步, 除非你有信心自己搞定, 通常建議找貸款經理人(Mortgage Advisor)來處理
產權轉讓 (Conveyancing) - 土地權持有權的轉讓, 自然要去找律師來處理了
房屋調查 (Surveying) - 對房屋做詳盡的調查, 看看有沒有任何問題, 可以做為議價的籌碼

這三個是可以同時進行沒問題的, 賣家接受offer的話, 房仲會發一份Memo of Sale紀載買賣雙方的資訊以及各自的律師資訊, 正式開跑購買流程, 大致上是:

檢查金錢/產權轉讓/房屋調查 -> 交換合約 (exchange contract) -> 完成合約 (completion)

購買途中後悔或者下offer之後議價?

最晚最晚, 直到交換合約之前都能反悔退出, 在那之後還想反悔的話可能就要吃官司了

由於這個特性, 有些買家甚至會在最後一刻殺價, 逼賣家不得不降價售出

在英國這叫Gazundering, 雖然觀感不好, 但完全合法.

所以英國房市大致上是有利於買家的, 當然也有反過來賣家在最後一刻反悔不賣的, 但買家虧得通常比較少, 但不管買賣, 還是建議不要這麼做啦

(不過蘇格蘭有不同法規來限制Gazundering)

而在進入購買流程後要議價的話是可以的, 只要賣家接受就沒問題

通常比較正當的理由是從房屋調查報告中發現一些看房時看不出來的問題

我個人只對我的物件在初次出價時小砍了3%左右, 後續並沒有再調整

貸款申請

恰好我的公司有提供理財諮詢管道, 我就索性直接善用了直接找到一位貸款經理人

她的工作很單純, 就是比較各家貸款利率並追蹤/分析出最佳的利率, 就是我跟銀行之間的一座橋樑這樣: 我 -------------------- 貸款經理人 -------------------- 銀行

前面提到我是靠我自己, 所以貸款自然就是我的主力, 由於我的資金單純純粹依賴薪轉

貸款經理人幫我申請後1~2個禮拜, 我就收到offer了

這邊整理幾個貸款可能被拒的原因

缺乏信用記錄, 如果你是初來乍到那就是白紙一張, 幾乎是一定會被打槍的
LTI (Loan-to-income)過高, 也就是貸款/收入的比例, 例如你貸了15萬英鎊, 而年薪是4萬英鎊的話, LTI就是3.75, 普遍來說4.5倍是銀行能接受的最高上限, 超過的話極度容易被打槍
我個人的LTI只有2.76.
信用不佳, 很多種原因都會造成信用不佳, 像是漏繳帳單、欠債等等
房屋本身有問題, 例如如果房屋有種植日本虎杖, 銀行會拒絕貸款, 因為那個植物會破壞地基. 甚至還有因為房子距離太靠近外帶餐廳而拒絕的例子.
不是首購族 (First time buyer), 銀行似乎對首購族較為友善

得到offer以後大致上就可以放在一邊等待產權轉移了

房屋調查

99%的買家都一定會做的項目, 調查員會很詳細的調查房屋各處每個小角落

並且用最客觀(有時可能還有點悲觀+誇大)的角度來描述問題

告訴你哪邊可能需要立即修繕或者注意等等, 整理成快要一百頁的報告

內容真的很詳細! 大概是細到連住家附近有電箱有路燈可能會影響住戶的結語都有

缺點是無法調查/驗證的部分都直接給我標紅字 (例如我的物件沒接瓦斯, 這項就視為高危)

調查大部分有Level 1 ~ Level 3三個等級, 大部分的人做的主要是L2或L3, L1沒什麼用

我用的是L2, 內容已經足夠詳細了 + 提出大致的修繕方向

而L3則是更加詳細 + 計算出修繕費用大概要多少, 有利於議價, 但L3調查的價格當然也更貴

我個人覺得除非買到莊園/城堡/百年古厝等級才有必要到L3, 不過擔心的話還是可以用L3

產權轉移

購屋流程之所以這麼長的元兇, 這一項真的超~~~~~~~~久, 但可以理解

因為律師也要跟政府不斷地來往, 還有賣家的律師, 途中只要有一個卡住, 那就只能等待

不過有一些重要文件一定會入手:

Title Plan, 土地登記處定義的房地產邊界
Property Information Form (TA6), 房地產資訊表, 主要是賣家必須填的問卷
Fittings and Contents Form (TA10), 配件以及內容表, 主要是房子裡家具的去留
電力認證、能源效率認證等等
洪水調查報告
交換合約
Occupier's Consent Form, 佔用人同意書, 房子是我獨力購買但我太太也會跟我同住, 因此需要簽這個表. 這個表的作用是如果哪天我出事了, 銀行需要收回房地產的話, 我太太不得霸佔並且必須離開

如果買的是leasehold可能還會再多一兩個文件, 但我買freehold所以產權轉移上單純了點

而到了交換日(exchage day), 買賣雙方就會交換契約, 此時法律上你已經是房地產的所有者

房屋保險也建議從這天開始生效

但真正拿鑰匙的日子必須在完成日(completion day), 鑰匙可以是房仲交接或者是賣家親自交接

至此房地產交易正式完成, 就可以入住大別墅了兄弟們

英國購屋後要做的事

這邊大致上整理幾個重要或我覺得必要的

設定新的Council Tax帳單, 避免被舊市府扣款
設定新的水/電/網路帳單, 避免被舊住所的公司給扣款
房屋保險, 不過在交換日就該保了
門鎖全換
更新你在各大機構留下的地址, 公司、銀行、網購之類的, 你也不想外送食物送錯地方!
裝監視器 (選修, 注意不要照到鄰居家內部, 有可能被吉)
取消TV License. 如果沒有要看電視的話十分建議取消電視牌照, 這東西超煩! 看當地人的經驗, 三不五時就會被電視公司寄信推薦電視牌照, 還會威脅要拜訪檢查有沒有偷看電視. 這感覺就跟臺灣第四臺的很像, 來了的話不用客氣直接叫他滾. 而在同事推薦下, 我直接去電視牌照官網填表說我不需要牌照, 他的經驗是之後就再也沒有收到任何電視的消息, 我姑且也跟上吧!

流程上大致就到這裡

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我的物件

我還是待在Warrington, 我跟太太並不憧憬大房子, 屬於那種夠用即可的類型

所以最後是下手17萬英鎊左右的3房semi-detached房, freehold (不是上面那張, 不用猜了)

有院子以及簡單的車庫(只有遮雨棚)可以停車

走路5~10分鐘左右可到達一個零售商圈, 有著各種超市以及零售商, 生活補給不是問題

走路半小時左右可達鎮中心, 屬於有點距離但不會太遠的位置

貸款部分是設定20年, 但我掐指算一下大概10~15年就能還完, 而且我有超繳的習慣

(超繳的部分會直接扣除本金不算利率), 未來利率也是看跌, 所以實際上可能可以更快

本來是兩個人租一個share house小房間, 600英鎊一個月.

現在是一個月繳86x英鎊房貸, 有3房透天, 這交易應該是劃算了