不動產(chǎn)交易篇(二)兇宅

作者：Dante│2019-05-22 20:52:42│巴幣：0│人氣：91

現(xiàn)今不動產(chǎn)交易糾紛頻傳，如果不幸買到兇宅，該怎麼辦呢？以下針對常見的疑問，一一解答：

一、何謂兇宅？

兇宅是指建築物曾發(fā)生兇殺、自殺等非屬自然死亡事故。

二、如何確認所要購買的房屋是否為兇宅？

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三、兇宅是否屬交易習(xí)慣上的重大瑕疵？

內(nèi)政部已經(jīng)公告買賣標的之房屋是否曾發(fā)生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死等非自然身故情事，即俗稱的兇宅，屬於買賣契約應(yīng)記載事項，倘未予記載，將致契約無效。而且實務(wù)上均認兇宅既不像房屋受物理上毀損而有修繕的可能，在客觀上造成一般人永遠心存陰影而排斥承租或購買，導(dǎo)致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響買受人日後之使用、收益、及處分，而使該屋價值減損程度不亞於其物理上的毀損、滅失。所以屬於交易習(xí)慣上的重大瑕疵。

四、賣兇宅在民事上的責(zé)任？

物之瑕疵債務(wù)不履行之損害賠償責(zé)任（民法第355條第1項、第356條第359條、第360條），買方可以請求減少價金。

五、可請求減少幾成價金？

實務(wù)是依照鑑定機關(guān)所鑑定的價格為主，但若雙方均不聲請鑑定，則視瑕疵發(fā)生的時間久遠而定，如果越久以前的事情，可以減少價金的比例越低。

六、房仲是否有責(zé)？

從事不動產(chǎn)之經(jīng)紀、仲介業(yè)務(wù)，對於標的本身是否屬於兇宅，負有查證義務(wù)。若仲介因其未善盡查證義務(wù)，探知買賣標的是否為兇宅，致買受人受有財產(chǎn)上的損害，即應(yīng)負賠償責(zé)任（消費者保護法第7條、不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例第24條之2、民法第224條、不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例第26條第2項）。

七、賣兇宅是否具有刑責(zé)？

實務(wù)認為賣方具有告知義務(wù)，且事實上知悉標的為兇宅，但卻隱匿不告知，使買方陷於錯誤而交付財物，構(gòu)成刑事詐欺罪（參考最高法院87年度臺非字第100號判決意旨）。